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房产税费

来源:网络   作者:李娜  时间:2015-12-18

1.卖房交税占到总房款多少

    首先是非普通住宅商品房。

    卖方2004年以91万元的开发票价格购入远洋天地一套140㎡的房子,现以成交总价98万元售与买方,按新政策,房主出售此房所需交纳的税费有以下四项:

    1.印花税:980000×0.5‰=490元;

    2.营业税、城建税、教育费附加:980000×5.5%=53900元;

    3.个人所得税:【(980000-910000)-印花税(印花税为其它合理费用)】×20%=13902元;(依据见下6,第5页)

    4.土地增值税:

      增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)=980000-910000-53900-490=15610元;

    此套房子的增值率为1.6%,即增值额占扣除项目金额之和的1.6%,未超过扣除项目金额50%,因此:土地增值税=增值额×30%=15610×30%=4683元;

房主要卖此房所需缴纳的税费为:印花税+营业税+城建税+教育费附加+个人所得税+土地增值税=490+53900+13902+4683=72975,占总房价的7.4%。

2. 二手房买卖税费交纳标准

   ■交易费与登记费用:  

    1.住宅:收取交易服务手续费6元/平米(转受双方各交50%);收取房产登记费80元/套、测绘配图费20元/证(受让方交);共有权证收取工本费10元/证。            

    2.非住宅:收取交易服务手续费10元/平米(转受双方各交50%);房产登记费(按宗收取);测绘图费20元/证(受让方交)。 

    3.房改房:需要交纳260元交易费,转让方交100元,受让方交160元。 

   ■契税: 

    1.住宅:受让方交纳房屋总价的2%的契税,房价由市场评估价格决定。 

    2.非住宅:受让方交纳房屋总价的4%的契税,房价由市场评估价格决定。 

   ■公证费用: 

      继承公证:一般收取房屋总价的2%,或者是30元-40元/平米。 

      委托公证:200元承诺公证:200元另外,如果是夫妻过户,只需缴纳30元过户费即可。

3. 房产过户在产权监理部门需缴纳的费用包括哪些?

    商品房(私房)买卖的:

    一、买方交纳

      1、交易服务税:按成交价的0.5%收取

      2、契税:97年10月1日前购买的房屋按交易金额6%征收;

         97年10月1日至99年8月1日购买的按交易金额的3%征收;(代征)

         99年8月1日后购买的按交易金额的1.5%征收。(代征)

      3、书证费:10元/证;

      4、验证费:10元/100平方米,每增加100平方米增收5元;

      5、印花税:按成交金额的千分之0.5 。(代征)

 二、卖方交纳

     1交易服务税:按成交价的0.5%收取。

      注:如申报成交价低于市场价的,按评估价计价征税费。

     房屋所有权赠与登记的:

     1、契税:房屋价值的3%(代征)[97年10月1日前赠与的按6%计征];

     2、印花税:房屋价值的千分之0.5(代征);

     3、交易服务费:房屋价值的1%;

     4、验证费:10元/100平方米,每增加100平方米增加5元;

     5、书证费:10元/证。

     单位房屋买卖的:

     1、交易服务税:按成交金额各收取0.5%;

     2、契税:97年10月1日前按成交金额6%计征,

            97年10月1日后按成交金额3%计征(代收);

     3、书证费:10元每证;

     4、验证费:10元/100平方米,每增加100平方米增收5元;

     5、印花税:按成交金额千分之0.5(代征)。

     预购商品房抵押登记的:

     1、书证费:10元/证;

     2、贷款金额100万元以下的按千分之5计征;

     3、贷款金额101—500万元部分按千分之3计征;

     4、贷款金额501—1000万元部分按千分之2计征;

     5、贷款金额1001—1500万元部分按千分之1.5计征;

     6:贷款金额1501万元以上部分按千分之1计征。

     补充一点,单位还得交5%的营业税。

4. 房地产交易税费概念

1.房地产契税  是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 

2.营业税  指对销售房地产的单位和个人,就其营业额按率计征的一种税。        

3.房产税  是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。            

4.营业税附加  是指对交纳营业税的单位和个人,就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 

5.印花税  指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 

6.个人所得税  指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。 

7.纳税保证金  指按照有关规定,个人将拥有合法产权的住房转让时,就其应纳税所得,按照个人所得税税率计算的,个人所得税纳税保证金。 

8.房地产交易手续费  是指由政府依法设立的,由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。 

9.房屋权属登记费  即房屋所有权登记费,是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记,并核发房屋所有权证书时,向房屋所有权人收取的登记费,不包括房产测绘机构收取的房产测绘(或勘丈)费用。              

10.土地收益金(土地增值费)  土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时,就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款,或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时,就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。         

11.土地出让金  各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。            

12.土地增值税  是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。            

13.土地使用税  是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,以实际占用的土地面积为计税依据,依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

14.耕地占用税  必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地,指种植农作物的土地(包括菜地、园地),占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设,也视同占用耕地。              

15.土地开发费  每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

16.住宅单方综合造价   每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

5.  房地产买卖税费收取简明表及主要法律依据:  

1.房屋买卖所需缴纳的税契税:

根据国家契税条例的规定,房屋买卖要向国家交纳契税,征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取,全部由买方负担。

各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房,如属职工首次购买住房,免征契税。

《中华人民共和国契税暂行条例》

《中华人民共和国契税暂行条例细则》

《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》/财政部、税务总局/财税[2000]130号

《关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》/国家税务总局

 2.印花税

对房屋买卖双方要缴纳印花税,印花税要贴在房屋买卖契约正本上,按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

                        《中华人民共和国印花税暂行条例》

                        《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》

3.营业税 :

转让土地使用权、销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人,应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

                        《中华人民共和国营业税暂行条例》

4.城市维护建设税:

它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据,分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的,税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的,税率为1%。

                        《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》

                        《关于城市维护建设税几个具体问题的规定》


5.房产税:房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。

房产税实行的是比例税率:①以房产余值为计税依据的,税率为1.2%。②以租金收入为计税依据的,税率为12%。计算公式:①房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2%或:房产原值×70%×1.2%②房产税应纳税额 = 租金收入×12%

                        《中华人民共和国房产税暂行条例》、财政部税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》

6.房屋买卖所需缴纳的费手续费:

办理了房屋买卖过户手续后,由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费,征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%,由买卖双方各缴纳一半。

                        《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

7.房屋所有权登记费:

对住房收取的,从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等,统一规范为按套收取,每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费,统一规范为按宗定额收取,具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。

                        《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

                        《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》/计价格[2002]595

证书工本费 :每件收费4元;共有权执照及他项权利执照,每件收费2元。印花税,每件5元。

                        《国家计委、建设部关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号

                        《国家计委、财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》/计价格[2002]595号

8.房屋共用设施设备维修基金 维修基金 :

商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

                        维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

                        《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》/建住房[1998]213号 

 6. 个人所得税依据:


   
纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局),青岛、宁波、厦门市财政局:
   《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后,根据我国经济形势发展需要,《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前,在征收个人转让住房的个人所得税中,各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度,加强征管,根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神,现就有关问题通知如下:
  一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。
  二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  (一)房屋原值具体为:
  1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
  2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
  3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
  4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
  已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
  经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
  5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定,其原值分别为:
  (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
  (2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
  (3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
  (4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。
  (二)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
  (三)合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
  1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
  (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;
  (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%.
  纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
  2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

  本条规定自2006年8月1日起执行。
  三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
    四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务,加强税收征管,主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理;地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的,应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。
    五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 
  建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)的规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。
  六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发[2005]181号)要求,按规定建立个人所得税纳税保证金专户,为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案,加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。
  七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策,维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策,加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导;二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通,充分发挥中介机构协税护税作用,促使其协助纳税人准确计算税款;三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序,明确纳税人应报送的有关资料,做好涉税资料审查鉴定工作;四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得,要及时办理减免税审批手续。

7. 新政后房屋买卖税负表

   新政后房屋买卖税负表:以150万元总价、150平方米的非普通商品房交易为例(交易时间为持有该商品房5年以下,并假定交易差价为30万元,征收个人所得税) 

买方税费:印花税:1500000元×0.05% =750 权证印花税:5元/本×1件=5   交易手续费:150平方米×2.5元/平方米=375 契税: 1500000元×3%=45000 登记费:80元/件×1件=80 配图费:(预收)25元  

总价 46235   

卖方税费:印花税 1500000元×0.05%=750 营业税及附加:全价×5.55%=83250   交易手续费:150平方米×2.5元/平方米=375 个人所得税:300000元×20% =60000

          总价 144375

 

            


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